Condominio, addio infiltrazioni: te le rimborsano in assemblea fino al centesimo | Fatti furbo con il computo metrico

Cosa fare contro le infiltrazioni nei condomini e chi paga le spese di riparazione, ecco i chiarimenti sulle responsabilità

Le infiltrazioni d’acqua rappresentano una delle problematiche più comuni nei condomini, spesso causa di tensioni tra i proprietari. Il tema centrale riguarda la ripartizione delle spese per i lavori di manutenzione e impermeabilizzazione del lastrico solare, soprattutto quando tali lavori sono necessari per evitare o riparare danni alle unità abitative sottostanti. La giurisprudenza ha chiarito nel tempo i criteri di responsabilità economica, con particolare riferimento alla natura del lastrico: se parte comune, ad uso esclusivo o in proprietà esclusiva.

Il lastrico solare è la superficie di copertura dell’edificio, solitamente calpestabile, posta all’ultimo piano. Può essere una parte comune dell’edificio, come previsto dall’articolo 1117 del Codice Civile, ma può anche essere concesso in uso esclusivo o addirittura essere di proprietà esclusiva. La sua qualificazione giuridica è fondamentale per determinare chi debba sostenere i costi di manutenzione o di rifacimento dell’impermeabilizzazione.

Nel caso in cui il lastrico solare sia di proprietà comune, le spese relative alla sua manutenzione, comprese quelle per l’impermeabilizzazione, devono essere ripartite tra tutti i condomini. La ripartizione avviene in base ai millesimi di proprietà, come accade per tutte le spese che riguardano le parti comuni dell’edificio. In assenza di un titolo contrario, si presume che il lastrico sia comune, salvo che non si provi il contrario con documentazione specifica.

Diverse sono le conseguenze economiche quando il lastrico solare è concesso in uso esclusivo a uno dei condomini o è di sua proprietà esclusiva. In questi casi, la legge distingue chiaramente i criteri di ripartizione. La normativa di riferimento è l’articolo 1126 del Codice Civile, che stabilisce una ripartizione specifica dei costi tra l’usuario esclusivo e gli altri condomini.

La regola dell’articolo 1126 del Codice Civile

Secondo l’articolo 1126, se il lastrico solare è ad uso o proprietà esclusiva, il condomino che ne beneficia deve farsi carico di un terzo delle spese di manutenzione straordinaria. I restanti due terzi devono invece essere suddivisi tra tutti i condomini che traggono beneficio dalla copertura dell’edificio, ovvero quelli che si trovano nei piani inferiori e sono serviti dal lastrico. Il criterio di ripartizione è proporzionale alla quota di proprietà di ciascun condomino.

Una recente sentenza del Tribunale di Sassari, la n. 338 del 18 aprile 2025, ha confermato e chiarito ulteriormente questo principio. Il tribunale ha ribadito che anche i danni derivanti da infiltrazioni nelle unità sottostanti devono essere riparati seguendo il medesimo criterio di ripartizione previsto dall’art. 1126. La sentenza si inserisce in un filone giurisprudenziale ormai consolidato, che distingue con chiarezza i casi in cui il lastrico è comune da quelli in cui non lo è.

L’importanza del titolo di proprietà

Per stabilire se il lastrico solare sia comune o meno, è necessario fare riferimento ai titoli di proprietà, come gli atti di acquisto o il regolamento di condominio. Se in tali documenti si trova una volontà chiara ed esplicita di riservare la proprietà esclusiva del lastrico a un solo condomino, allora si applicheranno le regole previste per la proprietà esclusiva. In caso contrario, vale la presunzione di comunione prevista dal Codice Civile.

Data la frequenza con cui si verificano controversie in materia, è essenziale che i condomini siano ben informati sui loro diritti e doveri. Chiarezza nei documenti condominiali, manutenzioni regolari e comunicazioni trasparenti possono ridurre il rischio di conflitti. In ogni caso, la conoscenza delle disposizioni normative e degli orientamenti giurisprudenziali può aiutare a gestire in modo più consapevole queste situazioni complesse.