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Prescrizione del canone d’affitto, scopri dopo quanto tempo il pagamento degli arretrati non è più dovuto e scatta la prescrizione

Anche il canone d’affitto, come tutti i crediti di natura civile, è soggetto a prescrizione. Ciò significa che, decorso un certo periodo di tempo senza che il locatore abbia avanzato alcuna richiesta formale, l’inquilino non è più legalmente tenuto al pagamento. Allo stesso modo, il proprietario di casa non può più pretendere il versamento delle somme arretrate. La normativa vigente stabilisce con precisione i tempi e le modalità della prescrizione, evitando che il credito possa restare sospeso indefinitamente.

Secondo l’articolo 2948 del Codice Civile, le pigioni delle case, ossia i canoni di locazione, si prescrivono nel termine di cinque anni. Questo termine si applica a ogni singola rata di affitto in modo autonomo. La prescrizione, infatti, decorre dalla data in cui il pagamento diventa esigibile, solitamente il primo giorno del mese successivo a quello previsto per il pagamento. Se, ad esempio, l’affitto è dovuto il 30 di ogni mese, la prescrizione della singola rata inizierà il 1° del mese seguente.

Per comprendere meglio, è utile fare un esempio concreto. Se l’inquilino non ha versato la rata di maggio 2025, il termine di prescrizione inizierà a decorrere dal 1° giugno dello stesso anno. In assenza di interventi da parte del proprietario, come diffide o azioni giudiziarie, quella specifica rata sarà prescritta il 1° giugno 2030. La prescrizione non colpisce l’intero canone annuo, ma ogni singolo pagamento, che deve essere considerato separatamente.

Una volta trascorsi i cinque anni senza che il locatore abbia interrotto la prescrizione, la rata si considera estinta. In questo caso, l’inquilino può rifiutarsi di pagare senza rischi legali. Tuttavia, sarà sua responsabilità eccepire la prescrizione in sede giudiziale, nel caso in cui venga citato in giudizio. Il giudice non applica d’ufficio la prescrizione: è necessario che l’inquilino la faccia valere. Se non lo fa, la rata sarà considerata ancora dovuta.

Come si interrompe la prescrizione

La prescrizione può essere interrotta da diversi atti formali. Tra questi rientrano la diffida scritta, il decreto ingiuntivo e ogni comunicazione con valore legale che dimostri la volontà del locatore di ottenere il pagamento. Una volta interrotta, la prescrizione riparte da zero. In presenza di un decreto ingiuntivo, il nuovo termine è di dieci anni, poiché si applicano le regole previste per i diritti accertati da sentenza.

È importante sapere che la prescrizione delle singole rate non incide sul diritto del proprietario di chiedere lo sfratto per morosità. Anche se le rate più vecchie non sono più esigibili, la morosità persistente giustifica comunque l’avvio del procedimento di sfratto. Il solo fatto che l’inquilino non abbia saldato le mensilità recenti, anche se solo una o due, può dare origine a una procedura di rilascio dell’immobile.

Gli oneri accessori hanno termini più brevi

A differenza del canone di locazione, gli oneri accessori come le spese condominiali si prescrivono in soli due anni. Anche in questo caso vale la regola della decorrenza autonoma per ogni spesa annuale. Inoltre, eventuali richieste di dilazione o ammissioni del debito da parte dell’inquilino possono interrompere la prescrizione, dando al locatore un nuovo margine di tempo per esigere i pagamenti.

Un’ultima precisazione importante riguarda la cauzione. Anche se il proprietario vanta un credito per canoni non pagati, non può trattenere automaticamente il deposito cauzionale come compensazione. Il deposito ha una funzione specifica e può essere trattenuto solo a seguito di una verifica del danno o dell’inadempimento effettivo, non per coprire debiti prescritti. Proprietari e inquilini devono dunque muoversi con attenzione, rispettando le norme sulla prescrizione per evitare contenziosi.