Affitti, è UFFICIALE: da ora il proprietario ti deve restituire tutte le mensilità | Imposto il risarcimento forzato, avrai un mare di soldi d’un colpo

Quando il proprietario è responsabile e deve restituire l’affitto, obblighi di consegna e manutenzione

Il proprietario di un immobile ha precisi obblighi nei confronti dell’inquilino, che possono determinare la sua responsabilità in caso di danni. La legge stabilisce che l’immobile deve essere consegnato in condizioni adeguate all’uso per cui è stato affittato, sicuro e abitabile. Questo principio garantisce all’inquilino di poter utilizzare l’abitazione senza rischi per la salute o la sicurezza, rendendo il locatore responsabile per eventuali difetti preesistenti o mancata manutenzione.

Secondo l’articolo 1575 del codice civile, il locatore deve consegnare l’immobile in uno stato conforme all’uso pattuito. L’articolo 1578, invece, impone l’obbligo di effettuare tutte le riparazioni necessarie per mantenere l’immobile in condizioni adatte durante tutta la durata del contratto. Ciò significa che la responsabilità del proprietario non si esaurisce con la consegna: egli deve intervenire ogniqualvolta si manifestino difetti che compromettono l’uso dell’abitazione, a meno che il danno non derivi da un cattivo uso da parte dell’inquilino.

L’articolo 2051 del codice civile stabilisce che chi ha la custodia di una cosa è responsabile dei danni da essa causati. Nel caso di un immobile, il locatore è generalmente considerato custode per quanto riguarda le strutture e gli impianti che rimangono sotto il suo controllo. La responsabilità può essere esclusa solo in caso di evento imprevedibile e inevitabile, definito come caso fortuito, oppure se il danno è provocato da comportamenti del danneggiato al di fuori di ogni previsione ragionevole.

La norma si applica a molte situazioni concrete, come la rottura di una tubatura interna, la caduta di tegole o cornicioni, o infiltrazioni causate da parti strutturali dell’immobile. In questi casi, il proprietario deve risarcire i danni, a meno che non dimostri che si sono verificati per caso fortuito o per colpa dell’inquilino. La custodia implica il controllo effettivo del bene e la possibilità di intervenire per prevenire danni.

Il ruolo dell’inquilino

Quando l’immobile è dato in locazione, l’inquilino assume la responsabilità della manutenzione ordinaria. Ciò significa che per piccoli interventi, come la sostituzione di rubinetti o la pulizia di grondaie, la custodia passa temporaneamente all’inquilino. Tuttavia, la manutenzione straordinaria, che riguarda strutture murarie, impianti principali e parti comuni, rimane di competenza del proprietario, che ne conserva la responsabilità diretta.

Se un tubo incorporato nelle pareti si rompe causando infiltrazioni, o se un muro cede provocando danni ai beni dell’inquilino, la responsabilità ricade sul locatore. In questi casi, l’inquilino può richiedere un risarcimento basandosi sulla custodia del bene da parte del proprietario. Il principio è chiaro: il locatore deve mantenere in sicurezza le parti strutturali che non sono trasferite sotto il controllo dell’inquilino.

Limiti della responsabilità

La responsabilità del proprietario è esclusa in caso di eventi imprevedibili, come terremoti o eventi naturali eccezionali. Può rientrare anche la condotta dell’inquilino, se il danno è provocato da un uso improprio o negligente dell’immobile. Ad esempio, se il locatore ha effettuato tutte le riparazioni necessarie e il danno si verifica per incuria dell’inquilino, non sussiste obbligo di risarcimento.

Infine, per rendere efficace la responsabilità del locatore, è essenziale che l’inquilino segnali tempestivamente eventuali difetti strutturali o malfunzionamenti. La mancata comunicazione può escludere l’obbligo di risarcimento, soprattutto se il problema poteva essere prevenuto o riparato con un intervento tempestivo. La legge, quindi, tutela l’inquilino ma richiede collaborazione e segnalazione attiva per garantire la sicurezza dell’immobile.