“Mi pento amaramente”, non cedere la proprietà ai tuoi figli senza includere questa clausola | È un errore grave, i notai non lo dicono

Cessione con diritto al mantenimento, come funziona il contratto e i vantaggi rispetto alla donazione

La cessione con diritto al mantenimento rappresenta uno strumento contrattuale interessante per trasferire la proprietà di un immobile, ad esempio a un figlio o a terzi, garantendo al contempo assistenza al cedente per tutta la vita. Pur non essendo espressamente prevista dal Codice Civile, questa figura si fonda sull’autonomia privata ai sensi dell’articolo 1322 c.c. e trova riscontro nella giurisprudenza relativa alla rendita vitalizia. Si tratta di un contratto oneroso, non donativo, dove la controprestazione consiste nella cura e nel sostegno del proprietario cedente.

A differenza della donazione, nella cessione con diritto al mantenimento non c’è liberalità, ma un vantaggio reciproco. Il cedente trasferisce l’immobile, mentre il cessionario assume l’obbligo di fornire assistenza, che può includere alimenti, cure mediche, vestiario o il pagamento di una retta per strutture per anziani o disabili. La prestazione può anche consistere in servizi pratici, come la pulizia della casa e la cura della persona.

Il contratto deve essere redatto davanti a un notaio e alla presenza di testimoni. È fondamentale inserire una clausola risolutiva espressa, che preveda lo scioglimento dell’accordo in caso di inadempimento degli obblighi di assistenza. La prestazione è caratterizzata da un’alea intrinseca: la durata della vita del beneficiario e le necessità concrete possono variare, quindi il contratto deve prevedere la possibilità di aggiornare la prestazione in base alle condizioni di salute e al fabbisogno reale del cedente.

Rispetto alla donazione, la cessione con diritto al mantenimento offre maggiore sicurezza e certezza. Una donazione diretta a un figlio o a un terzo può essere impugnata, sottoposta a collazione o riduzione in caso di lesione della quota di legittima. L’immobile ceduto con obbligo di mantenimento, invece, non rientra nell’asse ereditario e può essere gestito e venduto dal cessionario senza necessità di atti di rinuncia dei legittimari, evitando problemi legati alla rivendita o alla riduzione.

Elementi di certezza e protezione del cessionario

La cessione con mantenimento garantisce anche una maggiore tranquillità per il cessionario. Le banche e altri istituti finanziari considerano più sicuro questo tipo di trasferimento rispetto alla donazione, poiché non è impugnabile a distanza di anni né soggetto ad azioni di restituzione o riduzione da parte degli eredi, che possono insorgere fino a venti anni dopo la donazione.

Dal punto di vista fiscale, la cessione con diritto al mantenimento può beneficiare di agevolazioni. La risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 113/E del 2017 consente di derogare alla regola del “prezzo-valore”, adottando come base imponibile il valore catastale dell’immobile invece del valore commerciale. Questo riduce significativamente l’onere fiscale rispetto alla cessione ordinaria, pur mantenendo la tracciabilità del corrispettivo pattuito nell’atto notarile.

Flessibilità e aggiornamento delle prestazioni

Un elemento distintivo di questo strumento è la flessibilità. La prestazione assistenziale deve poter essere aggiornata nel tempo in base allo stato di salute e alle necessità del cedente. Se la prestazione non fosse suscettibile di adattamento, verrebbe meno la causa sottesa al contratto, rischiando la nullità dell’accordo. Questo aspetto garantisce che l’obbligo di mantenimento rimanga proporzionato e sostenibile per il cessionario.

In conclusione, la cessione di un immobile con diritto al mantenimento rappresenta una valida alternativa alla donazione tradizionale. Permette di trasferire la proprietà in sicurezza, assicurando assistenza e tutela al cedente e riducendo rischi di contenzioso e complicazioni fiscali. La sua struttura contrattuale, flessibile e adattabile, la rende particolarmente adatta per chi desidera pianificare il passaggio del patrimonio senza compromettere la protezione dei propri diritti e quelli dei futuri eredi.